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中国式购房的尴尬  

2013-05-30 13:59:24|  分类: 笑看人生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京大学房地产发展研究基金中心 刘艳
原文发表于:FT中文网

中国式,多么神奇的词汇,似乎可以重新诠释一切概念。中国式离婚、中国式过马路、中国式相亲、中国式堵车等等,无处不在的中国式制造着一个又一个的新闻热点。然而,媒体盛宴的背后却是中国式的无奈。如果说,面对其它“中国式”,我们还可以笑谈之,但是当面对中国式房地产和中国式购房时,恐怕更多的是苦涩与难解。

世界上恐怕没有哪个经济学家或者预言家能想象到一个房子竟然能凝结那么多的看似风马牛不相及的元素,然而随着疯狂的房价和无厘头的调控,勤劳而聪明的中国人不断创造着新的经济现象和消费行为,戏称“被逼的”。于是,丈母娘房、学区房、投资房、改善房、刚需房等各种“需求型号”的购房,可谓总有一款你需要,这就是中国式购房的需求基础。

与被逼出来的需求相比,更值得关注的是中国式购房的背后推手——中国式房地产行业规则。供求关系只是间接决定了房价,中国式房地产业催生了经济奇葩,更酝酿了中国式房价。这些共同构成了中国式购房的尴尬。试问,房价为什么这样高?房地产利润是怎样炼成的?谁动了高房价这块蛋糕?购房者究竟在谁买单?

一问高房价高利润的炼成。房地产业关联60多个产业、3000多个行业,每个房屋产品包含至少18000个子产品。如此高的关联度,足以让房地产业成为中国经济发展轨迹的一个典型缩影,近20年来的中国经济增长速度是惊人的,中国的房价上涨同样是惊人的。在发达国家500强企业中难觅房地产开发商的影子,而在中国的500强企业里70%以上都是开发商或者靠房地产业务上榜,中国20年来的房改之路,创造了无数致富神话,中国大陆开发商可谓都是“白手起家”,在国外是财团做地产,在中国则是“穷人”做地产,是政府制定的市场游戏规则让开发商赚钱赚到不好意思。而真正的房地产利润分配,开发商只占到 40%不到,60%的利润都让地方政府和银行赚取。这种游戏规则的特点集中体现在土地出让制度。在现行的土地出让制度下,政府依靠土地出让博取政绩和财政收入,开发商则一次性购买土地的70年使用权,在税费交织的房地产成本体系下,土地增值税形同虚设。开发商的核心利润来自土地的增值,例如一年花费30万/亩的价格购买一块土地,什么都不用做,还可以抵押给银行贷款,放到第二年土地价格升值为50万/亩,用银行和预售的钱进行开发,最后赚得利润并全部归为己有,银行、政府分别获得利差利润和土地收入。而真正为土地增值作出贡献的不是开发商,而是土地所在城市的人民,是人民的劳动建设让城市变的更美好,土地的价值才能提升。而土地出让的收益最终应该回馈给人民,人民享有土地红利,土地流转应遵循“平均地权,涨价归公”的原则,然而,中国房地产业经过疯狂发展之后,不但没有让人民享受到土地升值带来的资产收益,相反留给人民的是居高不下的房价。

若问“房价为什么这么高?”,答:地价难降,房价何有降价之理。面粉贵,面包只会更贵。土地垄断,银行垄断的游戏规则造就了今天的高房价,衣食住行是公民的基本权利,由高房价带来的社会矛盾问题越发突出,而这只是中国式发展带来诸多社会负面影响的缩影之一。


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